物业公司、物业费、小区安全……破解物业服务“顽疾”有法可依

　　东北网双鸭山3月18日讯(记者 安丽)都说“买房一时，住房一世”，物业服务质量的好与坏时刻伴随着人们的生活起居，而物业服务中遇到的任何一点儿小麻烦，都可能成为困扰居民生活起居的大问题。如何破解服务“顽疾”，让物业管理有法可依？2020年12月24日，省十三届人大常委会第二十二次会议表决通过了《黑龙江省住宅物业管理条例》，我省通过立法构建了物业管理工作格局，建立多方参与的治理机制，健全多元的纠纷解决机制，规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，该《条例》已于今年3月1日起正式施行。

　　就百姓关注的一些问题，黑龙江诺成律师事务所律师马庆平进行了具体解读。

　　《条例》哪些方面体现加大住宅物业管理力度？

　　如何加大住宅物业管理力度？马庆平对此作了解读。建立健全社区党建引领，居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　为发挥街道办事处、乡镇人民政府了解实际情况、发现问题及时、处理问题直接的优势，赋予街道办事处、乡镇政府统筹协调、监督管理辖区物业管理活动的职责，同时，规定了在物业出现突发失管、弃管应急服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会，应急期满后仍未成立或者改选业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当负责组建物业管理委员会，作为临时机构承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。

　　促进城市管理、社会治理向“最后一公里”延伸，设定了“执法进小区”内容，解决小区相关事项管理空白和职能缺位的问题。条例规定了县级人民政府应当确定对物业管理区域内的物业管理、公共秩序、消防、环境保护、园林绿化、特种设备安全、环境卫生等活动实施监督管理的行政主管部门，同时规定了相关行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

　　应当更换物业服务人或者更换时原物业服务人拒不退出怎么办？

　　马庆平说，《条例》从协商、调解、诉讼和仲裁等多个途径对此做出了规定。同时规定了县级人民政府经评估论证确有必要的，可以组织城市管理、市场监督管理、物业管理、公安等部门现场监督原物业服务人退出;有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安机关依法处理。

　　物业费是物业管理活动中的敏感问题，《条例》有哪些规定？

　　马庆平说，实行政府指导价的，物业行政主管部门制定并发布基本物业服务项目清单，明确服务内容和服务等级标准，依法向社会公布，并每三年进行一次评估，根据评估结果适时调整。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以申请街道办事处、乡镇人民政府进行调解，也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式，也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。业主违反约定逾期不支付物业费超过三个月，且经两次以上催告仍不支付的，物业服务人可以根据管理规约的规定。对相关业主在物业管理区域显著位置公示。

　　小区安全保障是居民非常关心的，对此有哪些规定？

　　马庆平称，第四十六条进一步明确了物业服务人的安全保障义务。管理物业共用部分、共用设施设备可能存在安全隐患时，应当设置警示标志、采取防范措施及时消除安全隐患。应采取合理措施保护业主的人身和财产安全，可以采取安装监控、加强日常巡查、建立举报制度等方式，预防和制止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品等危险行为。第五十三条列出了业主、物业使用人或者物业服务人不得有破坏或者擅自变动房屋建筑主体承重结构；违法搭建建筑物和私挖地下空间；存放易燃、易爆等物品；在共用走廊、楼梯间、安全出口等公共区域内堆放杂物。停放摩托车等；违反规定倾倒垃圾，排放污水和露天焚烧等15种行为。

　　电梯内的广告收益到底归谁？马庆平说，《条例》规定利用物业共同部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有，主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或物业管理的其他需要。

　　《条例》对相关主体和业主的法律责任有哪些明确规定？

　　马庆平称，在第六十八条中规定物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责，有与物业服务人串通，阻碍业主大会成立、业主委员会选举的等行为的，由有权机关依法给予处分。

　　在第七十七条中规定，物业服务人有下列行为之一的，由市、县级物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上二万元以下罚款：(一)物业档案资料缺失的；(二)在不得设置车位的物业管理区域设置车位的；(三)采取停止供电、供水、供热、供气，限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位方式，催交物业费的；(四)泄露业主信息的；(五)未按照规定提供免费代投递服务或者提供免费寄存场所的；(六)除执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻碍专业经营单位进入物业管理区域提供相应服务的；(七)未公示有关信息的。