2018年市房产管理局将以建立“秀美小区、创温馨家园”为目标，着力建设“安全、卫生、舒适、和谐”的物业管理小区，力争推进全市物业管理工作再上新台阶。截至目前，我市市本级物业服务企业从2009年的9家发展到现在的24家，物业服务从业人员2300人。纳入物业管理的项目172个。有12个小区被授予黑龙江省优秀住宅小区。然而有些业主仍然对物业服务部分应有的权益以及应负义务存在疑惑。

　　为了让广大业主以及人民群众能更好的对物业服务进行了解，用正确的方式、方法维护自身权益，近日，记者针对百姓的热议问题，采访了市房管局物业办相关负责同志。

　　问：物业服务都是指服务什么？对其服务有何要求？

　　答：业主或者业主委员会和物业企业可以在物业服务合同中约定下列物业服务事项：房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修、养护；物业服务区域内共用设施的使用管理、维修、养护；电梯、监控系统等设备的运行服务；环境卫生和绿化管理服务；物业服务区域内治安、消防等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；物业资料的管理。此外，物业企业可以根据业主的个别委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。

　　问：物业是从什么时间开始计收业主的物业服务费的？

　　答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

　　问：物业管理费都花在什么地方了？

　　答：物业管理费主要用在小区内服务人员开支、税金、小修、零修及各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面。

　　问：住宅小区内可以占用绿地种菜么？有人种怎么办？

　　答：不可以，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有。”

　　按照《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　问：什么是共用部位、共用设施设备？住宅共用部位、设施设备出现问题如何解决？

　　答：共用部位是指房屋建筑主体承重结构部位，包括基础、承重墙体、梁、楼板、楼屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等；共用设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的无名称道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施和建筑智能系统等；共用设备是指房屋建筑内部由业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、电梯、供暖设备等。

　　至于住宅共用部位、设施设备出现问题，可以根据本市的《双鸭山市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》有关规定执行。

　　问：为什么要交专项维修资金？它能用么？

　　答：根据国家《住宅专项维修资金管理办法》及我市有关住宅专项维修资金的相关规定，业主需要按照国家规定比列缴纳住宅专项维修资金。新建居住小区销售时，购房者应当按购房款一定的比例缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　维修资金的使用，可由业主委员会、业主代表或委托物业企业向住宅专项维修资金管理中心提出申请，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主签字通过后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

　　问：小区内下水堵了怎么办？

　　答：下水管道出现堵塞，由物业负责疏通。如果管道损坏需要维修更换，可由产权人负责申请住宅专项维修金进行维修更换。

　　问：住宅小区内的屋面漏雨该由谁来负责？

　　答：根据《物权法》规定，楼房顶层天花板属于整栋楼全体业主所有，即：属于公共部位。对于商品房，楼顶防水层的质保期是5年，因此，购买的楼盘顶层如果在防水保质期内漏水，那就是开发商的责任了，开发商有义务免费维修，一定要尽快跟开发商联系，要求他们立即修补，防止被开发商拖延超出保质期，导致自己承担维修费用。如过了质保期小修、零修由物业企业进行维修、中大型维修可按照《双鸭山市房屋共用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》申请住宅专项维修资金进行维修。

　　问：住宅楼外墙皮脱落伤人、伤车谁来负责？

　　答：根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。如果外墙是房屋产权人专用部分，由产权人承担，如果是与其他产权人共有的，则共有人共同承担。”

　　问：住宅小区内的供水、供电管线与设施维护、养护责任究竟该由谁来承担？

　　答：对于水电设施的维护责任，国家法规早已明确，依据2007年10月1日国务院实施的《物业管理条例》第五十二条规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管理和设施设备维修、养护的责任”。

　　问：小区内业主装修时应不应该告知物业？

　　答：业主或者房屋使用人装饰装修房屋前，应告知物业企业。物业企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者房屋使用人，并签订装饰装修管理协议。物业企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求的，应当劝阻制止，限期改正。

　　问：空置房的物业管理费应不应该交？

　　答：物业区域内未售出的空置房屋的物业服务费，应由房地产开发企业负责支付。业主购买后，如业主或房屋使用人自身原因致使房屋空置的，其物业服务费应由业主或房屋使用人交纳。

　　问：业主可以以物业服务不到位为由拒交物业费吗？

　　答：一般情况下，业主不可以以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业主委员会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。

　　问：有的业主不交物业管理费，这对其他业主有影响吗？

　　答：有影响的。因为物业服务的实施是需要业主支付物业管理费来支持的，如果有业主不交物业服务费，势必会给物业公司的运营经费造成影响，也将影响已交费业主的利益。

　　问：业主可以以楼上漏水为由拒交物业费吗？

　　答：不能。楼上漏水属于相邻关系，楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点，造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司(业委会)可以组织协调，提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的，楼下业主应当依法起诉。

　　问：业主家中失窃可以向物业索赔吗？

　　答：要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同提供安保服务，比如保安人数不够，巡查次数少、巡查范围不到位，监控不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等，总之，要在物业服务企业未充分履行合同中安保义务的情况下，才应当对业主失窃承担相应的责任。

　　问：业主停在小区的车辆被损坏可以向物业公司索赔吗？

　　答：如果业主的车是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用，物业公司未能尽到法定和约定义务，应当对业主的损失承担相应的责任。

　　问：拖欠物业费，物业公司要向业主收“滞纳金”合理吗？

　　答：如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以向法院提出收取业主不高于本金的“滞纳金”，如果业主有正当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求。

　　问：物业侵吞小区公共收益，业主怎么办？

　　答：物业侵占小区的公共收益，业主可以向街道、社区、主管部门举报，小区成立业主委员会后可以向物业公司追索。

　　问：小区内如果高空抛物伤人的话，物业有责任吗，是否应当赔偿损失？

　　答：物业有义务在《业主公约》中明确规定禁止业主高空抛物，同时，也应在电梯内或小区告示栏等显眼位置张贴宣传告示，提醒业主不要高空抛物。如果物业已经尽到应尽的责任，则高空抛物行为不归咎于物业，而应追责抛物人。若造成人身伤害，则受害人应向公安机关报案，调查抛物人并索赔。

　　问：业主拒交物业费，物业企业可以断水断电么？

　　答：物业企业的权利主要是依据服务合同收取物业服务费用。实际工作中，不交物业费就采用停水、停电等方式是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。涉及水、电的合同，在《合同法》上把其是界定为供水供电合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司供电公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。物业企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费的情况下，赋予物业企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三方即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是缴纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业企业代替其收取费用并可以停水停电作为收取费用的手段，物业企业也不能以停水停电来催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。

　　问：业主拖欠物业费，物业企业可以张贴欠费业主名单吗？

　　答：这种行为一直是饱受争议的一种方式，因为业主拖欠物业费的理由是多种多样的，对于那些无理由拖欠费用的业主而言，拖欠的事情属实，物业企业出于提醒业主及时交费的目的，且只是在小区的小范围公布，并不任何不当；但是那些确因正当理由而拒交物业费的业主而言，由于其拒交物业费是物业企业服务不到位，是物业企业违约在先。对于这种业主违约物业企业不论原因而予以张贴，客观上会使人产生误解，认为是该业主违约，会对业主在客观评价造成负面影响。其实无论这种行为从法律上来讲是否合法，但就其结果而言，其实这是一种不利于解决纠纷的行为，就算认定业主是故意不缴纳物业服务费，张贴行为完全合法，但这种公开宣扬的行为，只会导致业主逆反情绪的增加，结果只能是恶性循环。

　　问：因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

　　答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，是要承担违约责任的。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。