商办楼盘非七折卖不动竞争激烈区域住宅售价回到2016年水平到底是需求出了问题还是开发商缺钱

　　　房价现松动离降价潮还有多远？

　　万科长租公寓月租1.5万的新闻以及各种分析在过去一周里成为热议的话题。为了蹭热点，甚至有竞争企业用“贵着租VS便宜买”来推销总价与万科长租公寓10年租金相去不远的住宅产品。但细心的人们发现，大家在“喊打”万科长租公寓的同时，新房售价已经在悄悄发生变化，所以才有了“贵着租”与“便宜买”的对比。而“便宜买”的背后是热点区域楼盘的实际降价动作，部分纯商品房的直接降价则被视为大面积降价潮来临的前奏，门头沟、孙河这些竞争激烈的热点区域自然成为急先锋，而重灾区中的商办项目更是不得不含泪大甩卖，以换得可怜的销量。

　　2018年，楼市降价潮能否来临？据业内专家表示取决于两个方面，一是开发商融资渠道受阻，不得不靠降价换取现金流；二是需求端发生变化，买房人由于各种原因无法买房。两者兼具，则降价潮将成为大概率事件。

　　　库存创4年新高，商办房打七折出售

　　“难卖！九折基本卖不动，打七折才有人买。”房山长阳某商办楼盘销售负责人感慨如今的商办房太难卖。自去年3月26日，北京市政府出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，严控商办项目一年来，市场急冻，销售骤降，库存激增至45878套，北京商办市场犹如大病一场，至今未见病愈的征兆。

　　房山是北京商办类项目比较集中的区域，目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。

　　“我们现在的售价在30000元/平方米左右，不到前期产品售价的七折。”该负责人说，项目主力套型的总价只有150万左右，与北京一套普通住宅的首付相当。加上项目紧邻地铁房山线长阳站，周边商业配套都已经成熟，这些优势相加才打动了一直观望的购房者。

　　位于房山大学城的某楼盘当下的售价为25000元/平方米，据了解该项目一季度签约198套。据其负责人介绍，这一数字并不意味着商办市场的回暖，只是项目在经过长期推广之后，安排的一次集中签约，而去年三、四季度项目的成交几乎为零。

　　个别楼盘的表现，并不能掩盖北京商办市场的整体颓势。统计数据显示，自3·26调控以来，北京商办项目网签量仅为3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，商办项目库存激增近三成达45878套，创下4年来最高值。

　　更让业界担忧的是，商办市场库存还有增加的趋势。好租数据研究中心主任匡健锋表示，尽管去年新开工商办项目有所缩减，但就未来4到5年的趋势看，去库存的压力将会愈加明显。

　　而二手商办难出手，也让一些潜在的商办买家望而却步。“这一年我们店做的几乎都是租房业务。”北京像素小区的链家门店业务员向北青报记者表示：“二手交易全年不过几十套，靠卖房根本养不活自己。”北京像素此前的二手房交易异常火爆，高峰时曾有近20家中介门店在此经营。3·26商办调控之后，成交骤减，不少中介关门，留存下来的也以租赁业务为主。

　　北京像素只是商办二手市场的一个缩影。二手市场的停滞，直接剔除了此前商办项目“低买高卖”的浓烈投资属性，转为自用和出租。二手商办项目的价格随之大幅缩水。据中原地产的统计，从平均价格看，商办市场二手房价格已平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

　　　降价与变相降价齐现市场有的项目价格回到2016年

　　如果说房山是商办的重灾区，那么门头沟则是住宅楼盘的主战场。与其他区域产品类型百花齐放不同的是，该区域是改善盘扎堆区域，各个项目产品、户型都差不多，十几个大型房企进行着白刃战。绿城京西燕庐、中骏西山天璟、永泰西山御园、电建金地华宸、华远裘马四季……

　　在去年3月17日之前，门头沟区域由于众多利好，该区域成为改善型需求的主要去向。毕竟1000万以内总价的楼盘在北京各大热点区域并不多见，因此每个项目都不同程度热销，部分品牌房企项目的售价一度突破7万元/平方米。

　　而如今局面则大不相同，在扛了整整一年之后，一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。

　　首先降价的是上文提到的某北京老牌企业，这个在门头沟板块产品品质、户型搭配、品牌美誉度都不占优势的楼盘，在去年年初价格与绿城、中骏的楼盘价格相差无几，都处在6万元/平方米以上。而不久前，该项目价格已经下探到了5万元/平方米出头，每平方米降幅在万元以上。而与之相距不远的另一楼盘降幅也达到万元。

　　据知情人透露，这两个项目敢于降价，主要原因就是当初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价，都是在前两年拍下的地王项目，楼面地价基本都迫近3万元/平方米，降价就意味着损失利润甚至赔钱。

　　与拿地成本低的楼盘直接降价相比，还有企业想出了变相降价的办法：增配。即加料不加价。在整个市场为了控制总价纷纷精装改毛坯房的时候，门头沟电建项目今年主推的185平方米院墅不惜牺牲掉部分利润，将毛坯换成精装用以满足购房者的需求，效果果然不错。虽然该项目做了部分让利，但却实现了现金快速回流，与另外一个项目一期，完成了15个亿的销售额。

　　而在另一个热点区域孙河，新项目一出手就是“低姿态”，600万置业孙河，挺进中央别墅区。这个由几家房企联袂出品的楼盘，最低90平方米，单价6万多，精装修。直接刷新了孙河区域新低。在中央别墅区，公寓是稀缺产品，整个中央别墅区，公寓产品新盘也只有龙湖景粼原著、长江实业誉天下等少数几个。而该项目总价600万的标杆效应也就此产生，接下来区域的公寓必须得拿出“周边项目比较法”来参考定价了。

　　有关人士指出，开发商现在只有靠以价换量来维持企业运转。现金流是一个企业的命脉，比利润重要得多。去年排名前五的某房地产企业，以一个销售额超高的项目得到了业内认可，但实际上，这个十几万平方米规模的项目，最后的利润也就价值十几套别墅的价钱，开发商日子难过可想而知。

　　　“钱途”堪忧开发商四面楚歌

　　一位建材商在接受北青报记者采访时透露，他接到常年合作的房地产公司内部好友电话，直截了当对建材商说公司的工程就别接了，理由是“今年公司钱太紧张了，估计给乙方结款会非常困难”……

　　这个来自第三方的“爆料”足以管窥目前房地产公司面临着的窘境。有关专家指出，开发商面临着四个难以破局的问题，每一个问题都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

　　首先，“钱紧”升级，开发商将面临更大的融资挑战。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟去年指出，金融对于房地产的支持力度会大幅缩减。房地产“小年”的状况会从2018年持续到2020年。

　　今年以来房企的融资渠道已经严重收紧，很多有能力的房企都选择成本更高的海外融资了。而在去年年底的中央经济会议中已经明确强调了“国家鼓励地方政府把更多的钱投入到实体经济中去”，其言外之意就是房地产等贷款要严格控制，少贷或者不贷。历史上看房价其实就看房地产信贷，2018年也如此，信贷减少，房价肯定明显下调。

　　其次，土地合同执行大检查与限价政策双管齐下，开发商必须尽快推盘。

　　国家有明确规定，若土地出让后闲置一年，收取相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但近年来，开发商囤地、拖欠地款屡屡发生。仅北京方面，2017年公布了389个在途商品房项目清单。同时，“限价”政策已经蔓延至全国，在土地合同大检查和“限价”的双管齐下之下，开发商必须尽快开盘，但又面临限价，因此，加快推盘成为唯一选择，尽管是在牺牲利润的前提之下。

　　第三，投资客离场，客群减少。

　　在某种意义上讲，投机和投资是画等号的。在房地产市场上，投资客是不可忽视的一股力量，从最早的山西炒房团、温州炒房团到后来的普通百姓把多余的钱放在楼市里避险，都带来了房价的高涨。但如今，全国50多个城市限购限售，已经向炒房者关闭了大门。环京的燕郊、固安、香河等地更是降温明显，有些楼盘甚至出现了腰斩的情况，投资炒房等行为损失惨重。

　　第四，三四线城市口子如果扎紧，开发商最后的防线将失守。

　　很多开发商目前都将目光盯着三四线城市，所谓布局也好、战略也罢，其实都是在为即将失守的一二线城市寻找替代品。2017年排名前四的房企都是布局三四线城市的领先者，且销售额都达到5000亿级。但随着超过2/3的三四线城市目前库存已经低至10个月左右，今年三四线或将是调控的重点。如果真是这样，房企将失守最后的阵地，各地的降价潮很可能将接踵而至。(记者张舰)