3、新条例将只谈“涉公共利益的搬迁”

    亮点：危旧房改造

    ●必须获90%以上的居民同意，地方政府才能进行征收；

    ●补偿协议签约只有获得2/3以上居民同意，补偿才能进行；

    ●房地产评估机构由投票抽签产生，评估结果公开并允许复核；

    ●评估机构弄虚作假将承担法律责任。

    在近些年来发生的若干强拆案例中，有不少是商业开发所致。对此，新法草案最新文本也经历了一个是否要对“基于非公共利益需要进行的搬迁”进行调整规范的讨论过程。

    对公共利益的限定更严格

    “关于对公共利益的限定，新法草案最新文本比上一稿更明确，范围更窄。”沈岿指出，公共利益的情形复杂多样，单纯靠列举无法穷尽。

    王锡锌认为，新法最新草案文本既体现名的变化，也体现实的变化，其中之一就是对公共利益的界定更加慎重。

    “最集中体现就是‘危旧房改造’特别条款的规定，并且引入了民主程序：只有获得90%以上的居民同意，地方政府才能上报进行征收；补偿协议签约只有获得2/3以上居民同意，补偿才能进行；还有后续的复议救济。”

    王锡锌认为，一个“90%条款”和两个“2/3条款”以及相关程序规定，是在公共利益很难界定的情况下，“事实上是在通过程序路径解决争议问题。”

    商业拆迁太复杂　将另立新规

    沈岿介绍，与会学者前天拿到的新法草案原本有一“附则”，涉及到“基于非公共利益需要进行搬迁”的内容；但国务院法制办官员在听取相关部委和专家意见后表示，“附则”将不出现在新法文本中；如何规范“基于非公共利益需要进行搬迁”，将另立新规。

    “基于非公共利益需要进行的房屋转让或搬迁，原则上是平等民事主体之间的法律关系；但因为涉及政府同意、土地用途变化等问题，又不纯粹是民事法律关系。”沈岿说。

    在全国人大常委会法工委座谈会和昨日的座谈会这两次会议上，沈岿都提出，开发商获得政府批准用地后，可能无法和房屋所有权人达成协议；反之，开发商和房屋所有权人达成协议后，政府也可能不予批准，这两种情况都会使开发商所作的努力“归零”，所以“新法将只调整由政府为了公共利益需要而进行的征收”。

    新法规何时出台尚无时间表

    王锡锌认为，“征收”概念无论从宪法还是物权法角度都是由政府基于公共利益而进行的，如果把“基于非公共利益需要的搬迁”纳入新法，所谓“附则”就成了新法的主要内容：“因为现实中百分之七八十的搬迁是基于非公共利益需要。”

    至于备受瞩目的“基于非公共利益需要进行的搬迁”何时出台新法、新法会是什么样，两位学者表示，目前并无具体的时间表和路线图。 
   4、有望在今年全国两会前征求意见

    关于新法草案何时能够上国务院常务会议审议、向社会公众征求意见并最终出台，沈岿表示，目前尚无明确的时间表。

    王锡锌则表示，国务院常务会议“很快将二次审议新法草案”。他介绍，昨日与会官员提到，今年全国两会期间“拆迁变法”将成焦点，因此国务院法制办“要好好考虑大家意见，对多方意见进行权衡，在此基础上要形成上报国务院常务会议的稿件文本。2月份很关键。”

    沈岿表示，新法草案向公众征求意见“乐观估计，会在2月初到春节前的十几天内；保守估计，会在2月21日后的1个星期或10天内”。

    他认为，按照前者，2月21日后，国务院法制办就可以把征求意见汇总整理，在3月初全国两会前出台新法。但他自己也表示：“这个速度太快了。”

    沈岿同时认为，这一时间表对国务院有好处：“全国两会时拆迁变法成为代表委员热议的问题，一旦争论起来，人大代表和政协委员中不少是地方官员和房地产商，可能会导致人为增加阻力。”

    沈岿担忧的是，公开征求意见时，地方政府和房地产商可能会有反弹：“特别是需要经济发展的中西部地区，其他地方通过招商引资发展起来了，我们现在招商引资都不行了，所以招商引资项目必须要跟这些事项挂钩。”