近日，一直以来就表现不太平的社区物业管理行业再次事件不断。

　　9月1日，是《物业管理条例》(以下简称“物管条例”)实施三周年纪念日，在这个特殊的日子里，业内一些专家正在积极反思和探讨如何能进一步完善这一条例。

　　但就在这个纪念日的第二天，9月2日，北京首个打赢物业费纠纷官司的美丽园小区遭遇了物业公司的“不辞而别”。“物业公司通过停水、封电梯、拆小区大门这种强悍的方式表示了不满和去意；而一些业主也因为物业公司没有提前告知、交接就擅自离开可能对其进行损失索赔——美丽园小区的物业纠纷冲突正在不断升级。”法律专家表示，目前社区物业纠纷不断的根源，是当前我国物业管理制度设计上存在重大缺陷，当务之急是尽快修改这些缺陷。

　　物管条例暴露诸多问题

　　三年前，当物管条例出台时，很多业界人士纷纷表示说“非常及时”；而且，其开门立法的方式对行政法规立法来说也是空前的；它规范了房地产开发商、前期物业管理公司、新聘物业管理公司和业主、业主委员会以及居委会等各个方面的关系；这一条例结束了中国物业管理行业无法可依的局面，针对性地解决了小区物业管理领域的很多难题。

　　“但是，三年的实际案例操作同时说明，现行的物管条例不仅在制度设计上存在缺陷。而且，很多规定过于笼统，缺乏操作细则。”中国人民大学社会人口学院夏建中教授告诉本报记者，现行物管条例没有规定业主委员会是独立法人，不是法人就不能作为诉讼主体，甚至不能作为被诉讼的对象。这一规定实际上限制了业主管理小区物权的权利。

　　“同时，现行物管条例推行的是一种双核心机制，既想注重业主权益，又想注重物业公司权益，体现出主体不明的问题。”北京市律师协会物业管理分会副主任孟宪生律师在接受中国经济时报记者专访时表示，俗语说“一山不容二虎”，在一个小区里直接体现了两个主体，这样一来，业主的物权与物业公司的管理权两权相争永无宁日。所以，双核心机制的立法行为是有瑕疵的。“因此我建议，《物业管理条例》应当明确以业主为核心、以物权为基础的思路，这样才能使业主与物业公司的纠纷有效减少。”

　　另外，应该改变目前由物业管理公司收取物业费的做法，改为设立物业管理基金。“这个基金由业主大会设立并管理，并且可以通过信托途径收取，设立严格的财务监管制度，物业公司在年初做好预算后由业主大会审批、划拔款项。”夏建中说，只有业主自己管理这些费用，才能委托业委会对外进行物业公司的招标、竞聘等活动。而且，即使发生类似美丽园小区物业公司突然撤走的事件，业主和业委会握有财政权力，一样可以在开放的市场中找到很多物业公司。据了解，这一方法在香港、台湾就运用得非常成功。

　　“与此同时，按规定业主是小区物业管理的主体，业主选出业主委员会，业主委员会受其委托来管理小区。”这表明业主即可以自己管理，也可以委托他人管理。但现行物管条例却规定业主委员会自己不能管理小区，只能花钱请物业公司来管理，这其实是一种矛盾且不合理的表现，同样急需修改。

　　公共物权必须有明确界定

　　此前，北京市律师协会消费者权益法律事务专业委员会主任、北京汇佳律师事务所主任邱宝昌将小区物业管理纠纷的主要表现形式归纳为8类。其中，占用业主共有财产，侵害业主公共物权引起的纠纷排在这8类纠纷的前三位。“公共物权纠纷产生的原因是法律依据不足，在目前物管条例中有关公共物权管理的条文中缺乏明确的公共物权的界定和具体操作细则，小区公共物权的确认是一大难题。”

　　由于物管条例没有能力对公共物权做出界定，因此，很多业内人士期待《物权法(草案)》能明确界定公共物权。“但从刚刚公布的《物权法(草案)》第五稿来看，不仅没有明确界定权属关系，反而可能会因为‘约定’产生更多的纠纷。”孟宪生认为，“约定”一词本身就容易产生纠纷，如果开发商跟其中一部分业主进行了约定，那么这一约定对另外一部分业主是不是同样有效？

　　而且，允许约定的规定一旦出台，必然会造成有能力一方垄断市场行为的出现(例如开发商在卖房时作为附属条件对公共物权进行强制性约定)。所以，约定只会让纠纷越来越多。根据台湾公寓大厦管理条例规定，公共物权就是归业主所有，不允许卖给任何一个独立的人，也不允许给建筑区分所有权外的其他人。“我个人认为，要真正从根源上解决物业纠纷，就必须明确公共物权。”孟宪生这样说。

　　事实上，在公共物权中小区的车库和车位到底归谁所有一直备受广大业主关注。《物权法(草案)》五次审议稿将相关条款修改为：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　邱宝昌同样认为这种“约定”的规定会导致纠纷的发生。对此，人大法工委此前的解释是“从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。”邱宝昌对此表示，这个解释其实就是承认了车库归开发商，因为只有车库的所有者才可以出卖或者出租。而车库是现代建筑物不可或缺的附属物，就像屋顶一样，应归业主共有，其成本由全体业主分摊。所以，只有明确公共物权才能定纷止争，化解矛盾。

　　行政权力干涉民事权利

　　除了公共物权得不到保障这一问题外，物管条例还存在另一个大问题，那就是其制定违反了《立法法》。有关法律专家告诉记者，物管条例实际上包含两个部分内容，一是业主大会及其业主委员会组织法，二是物业管理办法。前者涉及基层群众自主治理，后者涉及公民的民事基本制度。

　　《立法法》第八条规定，基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律。《立法法》还规定，诉讼和仲裁制度只能制定法律，制定法律的权限归全国人大及其常委会。但物管条例却规定，业主不按期缴纳物业管理费，物业管理公司可以向法院提起诉讼。业主的确需要按照业主公约和物业管理合同按时缴纳物业管理费，并且物业管理公司也可以按照全国人大及其常委会制定的民法、民事诉讼法和合同法等来提起民事诉讼，但《物业管理条例》作为行政法规来规定有关诉讼制度的内容，却是违反《立法法》的。与此同时，物管条例还规定了业主委员会与居委会之间的关系，这些内容也属于基层群众自治制度的范畴，应该由全国人大及其常委会制定法律。

　　虽然物管条例使得一片混乱、缺乏秩序的小区物业管理有了一个大概的制度框架，解决了一些最近几年暴露出来的突出问题。但是，由于这一条例是房地产行政部门主导下制定的，带有很强的部门利益和强势既得利益集团的痕迹，使得业主在维护自己的权利时依然面临着很大的制度障碍，而行政主管部门和强势既得利益集团则可以通过这一条例取得非同寻常的权力和利益。而且，由行政部门来制定基层群众自治制度，由行政部门制定物业管理的民事基本制度，往往导致行政部门制约基层群众自治权利，也容易导致行政权力利用自己制定法规的机会来不当干涉公民的民事权利行为。