新管理办法能否终结　小区停车收费纠纷

　　由北京市发改委和北京市建委拟定的《北京市居住区机动车停放收费管理办法（征求意见稿）》已于上周开始向社会公开征求意见。随着北京市汽车拥有量逐年增加，居住区停车收费问题已经成为涉及面越来越广的社会问题。在小区停车收费问题上，征求意见稿的出台无疑将会弥补一直以来的空白。但其是否会终结小区停车收费纠纷呢？

　　许多模糊地带变得明确

　　近两年来，许多新入住小区的纠纷都是由停车收费问题引发的。本报曾以《停车收费谁说了算》为题报道过这类事件。由北京市发改委和北京市建委拟定的《北京市居住区机动车停放收费管理办法（征求意见稿）》将会对“停车收费谁说了算”的问题加以明确。市发改委有关人士表示，办法将在年内施行。

　　盛世物业负责人刘刚同时也是发改委价格听证会的理事，他认为，该办法出台后将会对许多重要的问题进行明确界定。使得近几年一直困扰小区的业主停车难和物业公司停车管理难的问题得到有效缓解。

　　地上车位权属得到进一步明确

　　首先是地面停车位的归属和收益权问题得到了进一步的明确。

　　记者曾就地上车位的权属问题采访过律师。律师认为，地上停车位只要在规划红线之内就应该属于全体业主共有。因为这部分土地的成本已经分摊到每个业主的购房成本当中，所以全体业主对其享有所有权，其产生的收益自然也归全体业主所有。

　　征求意见稿第七条《收费权》中对这一问题进行了明确：居住区露天机动车停放管理形式由业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定的全体业主决定。业主大会成立前，由开发建设单位或停车管理企业决定。

　　另外，征求意见稿第十一条《收益分配》对地上车位的收益权再一步进行了明确：居住区露天机动车停车场（位）的经营收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。停车管理企业应每年不少于一次公布停车管理服务费用的收支情况。

　　收费性质得到明确

　　其次，征求意见稿对小区停车收费的性质进行了明确界定。以往在小区停车收费的性质上一直存在着一些争议。一些停车管理单位认为，收取的费用是占地费用，因此不承担保管责任。如车辆发生丢失或损坏现象，不承担赔偿责任。而业主则认为，既然收了费就应该承担保管责任，如发生丢失或损坏现象理应进行赔偿。

　　征求意见稿对收费性质进行明确后，将终结上述争论。第八条《收费性质》规定：实行政府指导价的居住区机动车停放管理服务收费属于机动车停放保管服务费。

　　第十五条对管理责任进行了明确规定：停车管理企业收取机动车停放管理服务费后，应维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应当依法或协议承担相应的赔偿责任。

　　从十五条中可以明显看出，停车收取的费用不是占地费，而是停放管理服务费。因此理所应当对停放车量承担保管责任。

　　暂时停车费减半

　　现行的机动车停放收费指导价标准中规定：临时停车收费居住小区配建地下停车：小型车每半小时不高于1元，大型车每半小时不高于2元。

　　而征求意见稿中对暂时停车收费确定的标准比现行标准低了一半。临时停放收费标准：小型车0.5元/1小时，大型车1元/1小时。

　　另外，征求意见稿第十四条《免收范围》中明确规定：机动车进入居住区停车场（位）临时停放第一小时免费，从第二小时起计收停放管理服务费。而现行的收费标准中没有免收条款。

　　观点

　　管理办法仍有不明确之处

　　尽管《北京市居住区机动车停放收费管理办法（征求意见稿）》对许多现存的问题进行了明确界定，但业内人士认为仍有问题没有明确。

　　地下车位收费仍无标准

　　在新建商品房小区，地下停车少则一个月四五百元，多则达到七八百元，有的甚至更高。业主普遍认为，这样的收费标准过高。而开发商拥有地下车位的产权或经营权，显然在定价问题上处于强势。

　　之所以地下停车收费矛盾会多次引起激烈的纠纷，其中一个重要的原因就是没有一个各方公认的收费标准。在上周亮相的征求意见稿中，对非露天的地下车位长租收费标准仍实行市场调节价。并且规定：居住区非露天机动车停车场（位）的经营收益按照所有权进行分配。

　　人民大学郑华教授建议，对于开发商拥有产权的地下车位也应出台相应的标准限制其过高的价格。据了解，一个20平方米的地下车位成本为七八万。如果月收费四百元，开发商十余年就可收回成本，有的甚至十年就能收回成本。其收益率普遍高于房屋本身的出租回报率。因此，郑华建议通过限制地下车位的出租回报率来间接限制其租金价格。

　　服务费标准有待明确

　　盛世物业的负责人刘刚介绍，目前业主交纳的地下车位费由两部分构成。一部分是交给开发商的租金，另一部分为物业管理公司收取的服务管理费用。如五百元每月的地下停车费中，300元为交给开发商的租金，200元为物业公司的服务费用。

　　而征求意见稿中规定暂时停车的收费标准小型车为0.5元每小时，大型车为1元每小时。其中没有明确该标准是否包含了管理服务费。

　　一位细心的业主为记者算了一笔账后发现，采用暂时停车的收费标准比长期包租更合算。如按业主每天停车12小时计算，且按规定第一小时免费。一天的停车费用为（12-1）×0.5=5.5元。一个月的停车费用为5.5×30=165元。目前商品房小区的地下停车费普遍在每月400元以上。而小区内的临时车位又是相当有限的，届时将会出现业主争抢临时车位的局面。